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Loyers commerciaux et crise sanitaire : un nouvel arrêt de la Cour de cassation

Août 2022

La Cour de cassation a tranché : la mesure d'interdiction de recevoir du public, prise pendant la crise du Covid-19, n'entraîne pas la perte du local loué, et ne peut pas être invoquée au titre de la force majeure par le locataire pour justifier le non-paiement des loyers.

On s’en souvient, c’est encore très récent : les mesures administratives prises par le gouvernement pour lutter contre la pandémie de Covid-19 (confinements, fermetures, etc) ont affecté de nombreux commerces qui ont ont fait l'objet d'une interdiction de recevoir du public (c’est notamment le cas des commerces dits “non essentiels”).

Une situation qui a entraîné des conflits entre bailleurs et locataires. Ceux-ci se sont en effet opposés sur la question des loyers commerciaux : les locataires devaient-ils être dispensés, que ce soit totalement ou partiellement, du paiement des loyers dus pour les périodes concernées par les mesures de restrictions sanitaires ? Les bailleurs étaient-ils fondés, de leur côté, à demander le recouvrement de ces loyers ? 

Des questions que vient de trancher la Cour de cassation, dans un arrêt important rendu le 30 juin dernier. 
 
Crise sanitaire : le locataire ne peut pas invoquer la force majeure

En matière contractuelle, il y a force majeure lorsqu'un événement survient qui échappe au contrôle du débiteur, et qui ne pouvait pas être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat. Il empêche alors l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'événement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue. S’il est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations (c’est l’article 1218 du Code civil). 

La force majeure a souvent été invoquée par les locataires affectés par les mesures administratives prises dans le cadre de la crise sanitaire. En vain : la Cour de cassation confirme, dans son arrêt, qu'elle ne peut pas être invoquée par le locataire lorsque celui-ci est contraint de fermer son établissement. 

Pourquoi ? D'une part, pour la Haute Juridiction, la force majeure ne s'applique pas à l'obligation de payer une somme d'argent. D'autre part, la partie à un contrat qui, du fait d'un événement de force majeure, n'a pas pu profiter de la prestation qu'il a payée ne peut pas obtenir la résolution du contrat en invoquant cet événement. 

Enfin, la Cour de cassation estime que les arguments fondés sur la perte du local loué ne rendent pas l'obligation de payer le loyer sérieusement contestable. Les bailleurs peuvent donc agir en référé afin d'obtenir le paiement des loyers.

Une solution qui peut paraître sévère, mais qui est justifiée par l'importance des aides publiques dont les locataires ont pu bénéficier, ainsi que par certaines mesures dérogatoires adoptées en leur faveur. C’est ce qui explique la position de la Cour de cassation, qui laisse à la charge du locataire le risque lié à l'empêchement temporaire de bénéficier de son local commercial. 

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